愛知県 木村様にインタビュー
コンサルティング相談に至った経緯を教えてください。
愛知県 木村様 私が初めて不動産を購入したのは「ワンルームマンション業者」のセールスで「新築区分所有マンション」を3部屋購入したのが私の「初めの不動産投資」のきっかけでした。「ワンルームマンション」の経営は完全に「業者任せ」で、誰でもできる代わりに「利回り」は低く「節税目的」という主旨でした。
その後、特に不動産でアクションを起こすことがなく１０年が経過しました。当時、「個人」でも一棟物件を手がける事ができ投資として成り立っているという事、そして、そのような方々が著者となって様々な本やセミナーが行われている事を知り情報を集め始めました。
しかし、今思えば当時は「不動産の買い方」、そして「買うまでに至る経緯の体験談」のようなものしか頭に入らず、「買った後どうすればいいのか」という「一番重要な事」がよく判っていなかったと思います。
その後の紆余曲折を経て、平成20年7月、愛知県豊橋市内に８階建てRC築18年ワンルーム×31部屋の物件購入に至りました。9月に「リーマンショック」のあおりを受け、派遣会社が借りていた部屋がそっくり空いてしまい「稼働率60％」の危機的状態に陥りました。そんな時に管理会社から「屋上防水」と「壁の補修」の必要性を説かれました。指でなぞって塗装が採れる事等、建物寿命上良くない事等、「大規模修繕工事をするべきだ」と提案を受けたのです。。管理会社からの見積金額は「外壁塗装防水工事を含め1500万円程度」でした。
その後も、管理会社からの「掃除報告書」に「壁の状態」の記載があり、また大雨の時にも「８階の部屋で水がしみる」という事が重なり「建物の寿命保全の為に数千万円の修繕工事が必要だ。」という「プレッシャー」を感じていました。取り急ぎキャッシュが手元に潤沢になかったので、何もせず様子をみていましたが常に「建物の修繕の事」が気になっていました。可能な限り「入居時の条件」を緩和し、勢いでようやく満室となったのが21年4月の事です。その後管理会社から何度か提案があり、交渉の末、見積が700万円程度に下がりました。税理士の手伝いもあり日本政策金融公庫から修繕費を借りる事ができました。
丁度その頃に、大家検定のことを知り、小林先生のプロフィールを見て「大規模修繕コスト削減」という興味深い言葉があったので勢い勇んで申し込みました「大家検定２級」の内容は、私にとって全て必要な事で、それまで「買う為に必要な事」ばかり情報を集めていた為、「知らない事」や「欠如していた賃貸経営の常識」を教えてもらう事ができました。例えば、建物が築18年なら「外壁塗装工事」や、「屋上防水工事」は必要不可欠な事は、「買う前に当然知っていなければいけない事」でした。
受講生の中には大変な思いで賃貸経営をやってる方や、大変苦労されている方もいましたが、みなさんと交流をもったり、話をしていくうちに、未来に希望を抱くことができるようになってきました。またHCS主催「新築コスト削減セミナー」があり「コストを削減してお金を残すことが大事だ」という事を説かれました。そうしたアドバイスの中、コンサルティングをお願いすることになりました。
コストコンサルティング相談に参加していかがでしたか？
コンサルティング相談をする際には、既に「現地調査」が済んでおり「屋上防水」の件も、詳しく話をしました。外壁の塗装のお話で一部、「ベランダと通路の天井及び階段のところの色を変えようという事」で色を選びました。
他に「どうすれば見栄えがよくなるか」という事について様々なテクニックを持っていて、「通路の電灯」、「各階の階の表示」や「表札」、「エレベーター」の「入口」、「スプリンクラー」に至るまで、この「大規模修繕工事のタイミング」で「直すべき所」はドンドン提案してくれました。
提案のあった全ての項目で予算を示してから「どうするか？」は全て私の判断に任せてくれました。もちろん、困ったことは相談に載ってもらいながら、です。そもそも「事前診断」の段階で「コスト」も「コンサルフィー込」で「半額以下」という驚異的な数字がでた上、賃貸経営の戦略に即した、その他の提案も聞いて、非常に心強く、また頼りがいがあるという事に一層の信頼をよせ、すっかり嬉しくなって帰った事を今でも鮮明に覚えています。
コスト削減コンサルティングを申込んでみていかがでしたか？
「大規模修繕コスト」が大幅に削減できました。私が当初目指した「品質を維持しながら工事費を安くし、手元に資金を残す事」ができました。「コンサルティングの良い所」は「コストが安くなる事」だけではありません。自分の管理会社が使っているリフォーム会社は、その会社なりの提案、そして精一杯の金額提示をしてくれましたが、現場で見積依頼した日にやはり温度差を感じました。
それは「自社の得意な外壁塗装と屋上防水」については「懇切丁寧」に話してくれましたがその他「賃貸経営上他にやった方が良い工事はあるか？」「色について何か提案はないか？」と伺っても反応は低く、「責任は持てない」という感じでした。
一方、小林先生は「通路の照明をこの型番で代えた方が良い」「入居中の入居者属性がこうで今後この層を狙うなら色をこのようにすべき」等、どの大家さんも当事者なれば感じるであろう事、「綺麗にしたい」という思いに答えて、「こちらの気が付いてない事」まで細かく提案してくれました。
その点に「プロフェッショナルとしての自負」、「自身も大家であり、真の大家本意」を感じさせられました。
コスト削減コンサルティングによる大規模修繕工事が終了していていかがでしょうか？
昼間見ても綺麗ですが、99％完成の時期に見に行った時に日が落ちるのを待って見ましたが非常に綺麗で新しい照明が映え、とてもよかったです。
これから金利交渉等残された課題へ取り組む力が湧いてきたように思います。右も左も分からなかった所から大家として成長する初期に小林先生とHCSのみなさんと出会えた事に感謝しています。