三重県 水谷様 にインタビュー
コンサルティング相談に至った経緯を教えてください。
三重県 水谷様 美容室を経営しながら地元の工務店の提案によりアパート経営を始めたのはもう17年も前の事です。私の物件は駅から少し離れており、さらには毎年近隣に「新築アパート」が建築され、築年数を重ねるごとに家賃は下落する一方でした。その「家賃」ですが新築時に比べて家賃は4割近く下がり、また築年数を重ねるごとに「外壁」などに痛みが目立ち始めていました。
外壁塗装・屋根の塗り替え工事は、10年を目安にして、過去に一度塗り替えており、「もうそろそろと次のリフォーム工事を」と悩んでいました。空室対策に浦田先生の満室経営のDVDを参考にご指導を受け、資本を掛け「インターネット無料」、「カラーTVドアフォン」、「ICタッチキー」、「レース付き遮光カーテン」、「エアコン」、「照明器具」、「火災報知器」、「ガス漏れ警報機」等、「お客様や時代のニーズ」に合うように努力を重ねてきました。
しかし、管理会社からは「このような外観では入居客付の土俵に乗らない」「家賃をもっと下げて初めて土俵に乗るのですよ」といわれ非常に悔しい思いをしていました。また以前から「外壁塗装を含めた改装をしたい」「物件のイメージをチェンジしたい」「近隣の他の物件とは違うものにしたい」と考えおりました。以前見積を取得した事があったのですが「費用が高額」であったり、「改装後のイメージ」が湧かず、なかなか決断できずにいました。
そのような中、「大家検定」の認定講座を通じ小林先生と出会いました。また大家検定終了後も、小林先生が主催されている満室経営実践会のセミナーに参加し、「リフォーム工事」や「大規模修繕工事」に関する「コスト削減の具体的なやり方」を多く学びました。参加する度に「なるほど、そうだったのか」と「コスト削減の原理」や「仕組み」がわかりました。
また「理解」が深まるにつれ「これならば確実に削減できる」と思いました。そこでかねてから検討はしたものの「費用が高額で実行できなかった外壁塗装工事」の「コスト削減」を「より確実に効果のあるもの」にする為にプロである小林先生に依頼させて頂きました。
コスト削減コンサルティングを申込んでみていかがでしたか？
「近隣には似たような物件が沢山あるので他の物件との明確な違いを出したい」「万人に受け入れられる温かみのある物件にしたい」という要望をご相談させて頂きました。その後いくつかの選択肢を提示して頂き、その選択肢の「リスク」と「リターン」をわかりやすく説明して頂きました。
しかもその「選択肢」の内容は、やはりご自身自ら賃貸経営を実際に行っていないと絶対に気付かないような、そんな提案ばかりで、私は殆どの提案を採用させて頂きました。空室が出た際に新たに物件を見学に来た方が私の物件を気に入ってくださるよう、すべての改装項目に「仕掛け」や「意味」があるというのには本当に驚きました。
何と言っても、現地を一緒に確認し、「最適な施工方法」などを含め「仕様」を組んで頂き、決定した工事の仕様で「３社見積合わせ」を実施した中で一番高かった業者と比較して「約▲１０００万円」近くも「コスト低減」をして頂きました。
しかも「防水工事」の「１０年保証」も当たり前のようにして下さるという所は、「業者の利益」を削って「大家の利益」へ還元してくださる、まさに「大家目線のプロの仕事」そのものでした。
先生のコンサルティングの良いところは絶対に必要な「賃貸経営者での目線」と「賃貸経営を継続する上での物件競争力を高める考え方」を常の盛り込んで下さる点です。今回のコンサルティングを依頼し、工事計画を進める中で私も非常に多くを学ばせて頂きました。
コストコンサルティング相談に参加していかがでしたか？
コンサルティングの相談したときにまず確認を受けたのは、外壁」や「工事」の事ではなく、
・今後の賃貸経営をどのようなものにしたいか
・現状の入居者層がどのような層か
・今後お付き合いしたい入居者層の話など、
どちらかというと賃貸経営にまつわるお話が主でした。よくある「その場だけの工事」をやるという様なものではなく「長期的な視点」でどのように「デザイン」を変更するのが最適か、また「費用」を最も安く抑えながら高い効果を出すには何が最適かを一緒に検討させて頂きました。
コスト削減コンサルティングによる大規模修繕工事が終了していていかがでしょうか？
物件が仕上がり始めてみたときは「はっ」とするほどイメージが変わりました。特に私のたっての希望であった外観の「イメージチェンジ」はご提案くださった「シンボルゲート」が堂々と、また落ち着きのある雰囲気を演出してくれ、がらりと変わった物件へ対しさらに一層愛着がわきました。
修繕前と修繕後の写真①
また従来、 仲介業者や管理会社の退去の度の「値下げ要求」に致し方なく対応していたのですが、 物件が生まれ変わった今では、「この金額以下ではかせない」と きっぱり自信を持って言えるようになりました。 家賃も先生から「かなり挑戦的な金額です。」といわれた金額である 改装前の「３万円２千円アップ」、率にして 「８割アップ」で募集しすぐに申し込みが入った時はとても嬉しかったです。
修繕前と修繕後の写真②
建物の寿命だけでなく同時に近隣の物件へ対して競争力を持たせる、 この発想を具体的に私の物件で、 しかも 一番高い業者とは約▲１０００万円も低コストに施工してくださった 小林先生に感謝いたします。 ありがとうございました。